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SEPTEMBER 2018

Wann ist der private Verkauf des Hauptwohnsitzes von der ImmoESt befreit?

Haus auf Turm aus Münzen

Beim Verkauf eines Grundstücks fällt im Regelfall Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Bei Veräußerung des Hauptwohnsitzes kann der Verkauf jedoch unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein. Im Folgenden finden Sie einen Überblick über die wichtigsten Voraussetzungen dieser Steuerbefreiung.

Von der ImmoEst befreit sind grundsätzlich Veräußerungen von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußererab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben (1. Tatbestand) oderinnerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben (2. Tatbestand).

Als Eigenheim gelten Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Die Eigenschaft als Eigenheim muss während des gesamten nebenstehend angeführten Zeitraums der Nutzung als Hauptwohnsitz gegeben sein. Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (zumindest im Zeitpunkt der Veräußerung muss der Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen worden sein).

Auch eine vergleichbare ausländische Wohnung ist von der Regelung umfasst.

Mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche muss grundsätzlich eigenen Wohnzwecken dienen.

Die Hauptwohnsitzbefreiung stellt grundsätzlich eine Gebäudebefreiung dar, wobei auch der Grund und Boden insoweit einbezogen wird, als der Grund und Boden der Nutzung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient. Dies gilt bis zu einem Ausmaß, das „üblicherweise als Bauplatz“ erforderlich ist. Die Beurteilung, welche Grundstücksgröße üblicherweise für einen Bauplatz erforderlich ist, erfolgt nach der Verkehrsauffassung. Dies ist laut Einkommensteuerrichtlinien bei Grundstücksflächen bis zu 1.000 m² jedenfalls anzunehmen.

Mit der letzten Wartung der Einkommensteuerrichtlinien hat das BMF nun auch seine Rechtsansicht zu weiteren Details dieser Regelung dargelegt. So ist es z. B. für die Frage der Nutzung seit der Anschaffung beim 1. Tatbestand (Zweijahresfrist ab Anschaffung) laut Einkommensteuerrichtlinien nicht befreiungsschädlich, wenn das Eigenheim (die Eigentumswohnung) erst nach einem Zeitraum von höchstens einem Jahr ab der Anschaffung als Hauptwohnsitz bezogen wird. Ist das Eigenheim oder die Eigentumswohnung zum Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht fertig gestellt, beginnt die einjährige Toleranzfrist mit der Fertigstellung des Eigenheims bzw. des Gebäudes, in dem sich die Eigentumswohnung befindet. Unschädlich ist auch die Aufgabe des Hauptwohnsitzes bis zu einem Jahr vor bzw. nach der Veräußerung.

Hat der Veräußerer das Eigenheim oder die Eigentumswohnung beim 2. Tatbestand (fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre) bereits vor dem Eigentumserwerb als Hauptwohnsitz genutzt, sind auch diese Hauptwohnsitzzeiten laut Verwaltungsgerichtshof für die Beurteilung des Fristerfordernisses zu berücksichtigen.

JUNI 2018:

Wie ist bei Vermietungen der Grundanteil für die Abschreibung zu berücksichtigen?

Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 % der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden. Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks 40 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen.

Davon abweichend gelten laut Grundanteilsverordnung grundsätzlich folgende Regelungen:

Bei Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern sind als Grundanteil 20 % des Werts auszuscheiden, wenn der durchschnittliche m²-Preis für das Bauland und für voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) weniger als € 400,00 beträgt.

In Gemeinden, in denen mindestens 100.000 Einwohner leben, aber auch in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, in denen der durchschnittliche m²-Preis für Bauland und baureifes Land bei mindestens € 400,00 liegt, beträgt der Anteil von Grund und Boden

  • 30 %, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst oder
  • 40 %, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

Die oben beschriebene pauschale Aufteilung muss nicht angewendet werden, wenn der Grundanteil nachgewiesen wird, wie z. B. durch ein Gutachten eines Sachverständigen. Das Gutachten unterliegt allerdings der freien Beweiswürdigung der Behörde.

Laut einer aktuellen Wartung der Einkommensteuerrichtlinien können die Anteile des Grund und Bodens und des Gebäudes aber auch entsprechend der Grundstückswertverordnung glaubhaft gemacht werden, sofern eine solche Glaubhaftmachung aufgrund der Erfahrungen aus der Praxis plausibel erscheint. In diesem Fall ist für die Finanz aber ein Anteil des Grund und Bodens von weniger als 20 % des Gesamtkaufpreises nicht plausibel und damit weder glaubhaft gemacht noch wurde ein Nachweis erbracht. Die Aufteilung ist auf den Zeitpunkt der Anschaffung zu beziehen. Dies gilt auch für vor dem 1.1.2016 vermietete Grundstücke.

Die pauschale Aufteilung ist auch nicht anzuwenden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich (das heißt, der tatsächliche Grundanteil um mindestens 50 %) davon abweichen. Laut Einkommensteuerrichtlinien ist für eine erhebliche Abweichung vor allem auf die Größe und den Zustand des Gebäudes im Verhältnis zur Grundfläche abzustellen. Dies könnte beispielsweise bei einem kleinen, nur für die Wochenendnutzung bestimmten („Garten-“)Haus gegeben sein, das auf einer großen („Garten-“ bzw.) Grundfläche in guter Lage steht, oder bei einem Gebäude in einem – trotz vorhandener „Vermietbarkeit“ – sehr schlechten technischen Zustand.

 

Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 % der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden. Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks 40 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen.

Davon abweichend gelten laut Grundanteilsverordnung grundsätzlich folgende Regelungen:

Bei Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern sind als Grundanteil 20 % des Werts auszuscheiden, wenn der durchschnittliche m²-Preis für das Bauland und für voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) weniger als € 400,00 beträgt.

In Gemeinden, in denen mindestens 100.000 Einwohner leben, aber auch in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, in denen der durchschnittliche m²-Preis für Bauland und baureifes Land bei mindestens € 400,00 liegt, beträgt der Anteil von Grund und Boden

  • 30 %, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst oder
  • 40 %, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

Die oben beschriebene pauschale Aufteilung muss nicht angewendet werden, wenn der Grundanteil nachgewiesen wird, wie z. B. durch ein Gutachten eines Sachverständigen. Das Gutachten unterliegt allerdings der freien Beweiswürdigung der Behörde.

Laut einer aktuellen Wartung der Einkommensteuerrichtlinien können die Anteile des Grund und Bodens und des Gebäudes aber auch entsprechend der Grundstückswertverordnung glaubhaft gemacht werden, sofern eine solche Glaubhaftmachung aufgrund der Erfahrungen aus der Praxis plausibel erscheint. In diesem Fall ist für die Finanz aber ein Anteil des Grund und Bodens von weniger als 20 % des Gesamtkaufpreises nicht plausibel und damit weder glaubhaft gemacht noch wurde ein Nachweis erbracht. Die Aufteilung ist auf den Zeitpunkt der Anschaffung zu beziehen. Dies gilt auch für vor dem 1.1.2016 vermietete Grundstücke.

Die pauschale Aufteilung ist auch nicht anzuwenden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich (das heißt, der tatsächliche Grundanteil um mindestens 50 %) davon abweichen. Laut Einkommensteuerrichtlinien ist für eine erhebliche Abweichung vor allem auf die Größe und den Zustand des Gebäudes im Verhältnis zur Grundfläche abzustellen. Dies könnte beispielsweise bei einem kleinen, nur für die Wochenendnutzung bestimmten („Garten-“)Haus gegeben sein, das auf einer großen („Garten-“ bzw.) Grundfläche in guter Lage steht, oder bei einem Gebäude in einem – trotz vorhandener „Vermietbarkeit“ – sehr schlechten technischen Zustand.

 JUNI 2017:

Immobilienertragsteuer: Befreiung bei Verkauf des Hauptwohnsitzes nur bis 1.000 m² Grundfläche?

 

Der Verkauf des Hauptwohnsitzes ist unter bestimmten Voraussetzungen von der Immobilienertragsteuer befreit.

 

Dabei sind nach dem Einkommensteuergesetz zwei Fälle zu unterscheiden:

 

Steuerfrei ist grundsätzlich die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn der Verkäufer sein Eigentum seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre bewohnt hat – es sich also um seinen Hauptwohnsitz handelt.

Gleiches gilt, wenn der Verkäufer das Eigenheim oder die Eigentumswohnung innerhalb der letzten zehn Jahre (vor Veräußerung) für mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genützt hat („5 aus 10-Regelung“).

Der Verwaltungsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 29.03.2017 festgehalten, dass der im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung steuerlich begünstigte Grund und Boden größenmäßig beschränkt ist.

 

Im strittigen Fall verkaufte ein Steuerpflichtiger sein im Gebiet der Landeshauptstadt Graz gelegenes Wohnhaus samt Grundstücksfläche von 3.646 m². Das angerufene Bundesfinanzgericht sah – anders als das Finanzamt – die gesamte Grundstücksfläche steuerbefreit.

 

Der Verwaltungsgerichtshof entschied anders:

 

Dem steuerlich begünstigten Eigenheim ist nur „Grund und Boden“ in jenem Ausmaß zuzuordnen, der „üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist“. Welche Grundstücksgröße in der Regel für einen Bauplatz erforderlich sei, richte sich nach der Verkehrsauffassung.

 

Der Gerichtshof bestärkte mit seiner Entscheidung die Praxis der Finanzverwaltung, wonach die Steuerbefreiung beim Verkauf des Eigenheims das Gebäude und die umgebende Grundstücksfläche größenmäßig (laut Ansicht der Finanz mit 1.000 m²) beschränkt ist. Der Verkauf der darüber hinaus gehenden Grundstücksfläche ist steuerpflichtig!

 

Ob die Auslegung der „Verkehrsauffassung“ von einer für einen Bauplatz erforderlichen Grundstücksgröße überall in Österreich – Stadt oder Land, Osten oder Westen (Ortsüblichkeit?) die gleiche sein wird, bleibt abzuwarten und bedarf wohl weiterer diesbezüglicher Entscheidungen.


MÄRZ 2017:

Die Grundanteilverordnung wurde geändert. Hieraus ergeben sich Änderungen in der steuerlichen Absetzbarkeit

von Immobilien. Für Detailinformationen nehmen Sie mit uns Kontakt auf oder sprechen mit Ihrem Steuerberater.

 

Änderung bei der Immobilienertragssteuer ab 2016.

Lesen Sie hier mehr.


News Archiv

2015

Hier finden Sie News zu Immobilienthemen und Partner-Aktionen:

 

HERBST 2015

Deutschunterricht für Jugendliche aus Afghanistan und Somalia

 

Während der Phase unseres Hausbaus haben wir unser altes Domizil mit 24 unbegleiteten Jugendlichen aus Afghanistan und Somalia geteilt und haben die Burschen fest ins Herz geschlossen. Hilfeleistung erfolgt in Form von regelmäßigem Deutschunterricht, der auch jetzt, 2016 und nach der Übersiedlung nach Leopoldsdorf, fleißig weitergeht.

 

Änderung Firmensitz

 

Unser bisheriger Firmensitz, das Hotel „Refugium“ in Guntramsdorf, ist verkauft worden. Bis zum Umbau zieht die Caritas ein und bringt in den leer stehenden Räumlichkeiten unbegleitete Minderjährige aus dem überfüllten Lager Traiskirchen unter. Wir freuen uns sehr für diese Kriegsflüchtlinge, die jetzt zumindest für einige Zeit ein sicheres  Dach über dem Kopf haben.  Der Sitz unserer Firma und auch unseren Privatwohnsitz wird ab Ende November in Leopoldsdorf bei Wien sein, wo wir ein großes Gebäude an einem Teich errichtet haben. Adresse: 2333 Leopoldsdorf, Felbergasse 39.


2014

 Herbst 2014 - Partnerschaft "Sonne International"

Sonne International
Seit 2014 ist Zeisel-Immobilien Firmenpartner bei Sonne-international, einer österreichischen Organisation, die sich vorallem für Bildung und medizinische Grundversorgung in den ärmsten Gebieten der Welt einsetzt.

Wenn auch Sie Interesse an einer Spende oder Patenschaft haben, dann klicken Sie hier: Sonne International

 


 

 Sommer 2014 - Vorstellung neuer Partner "Rümpel Max"

Logo RuempelmaxSeit Juli 2014 kooperieren wir mit der Firma "Rümpel Max", die sich auf Räumungen, Entrümpelungen, Haushaltsauflösungen, Verlassenschaften, Sperrmüllabholung, Demontagen, Betriebsauflösungen uvm. spezialisiert hat. Die Firma, mit Sitz in Großengersdorf, gilt als schnell und zuverlässig und kümmert sich auch gerne um Ihr Anliegen im Raum Wien und Niederösterreich.

Als Zeisel Immobilien Kunde/in profitieren Sie überdies mit einem Bonus von 50 Euro (Gutschein), den Sie bei Beauftragung der Firma Rümpel Max erhalten.

Weitere Informationen bzw. Terminvereinbarung unter:

Rümpel Max e.U
Neustift 33, 2212 Großengersdorf
Tel: 02245 / 87090, Mobil: 0680 / 3351725